Jak sprzedać odziedziczony dom w Polsce bez przyjazdu z USA?

Odziedziczony dom w Polsce można sprzedać bez Twojej obecności, w tej kolejności: najpierw stwierdzenie nabycia spadku w Polsce, potem wpis spadkobierców do księgi wieczystej, porozumienie ze współspadkobiercami i pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego dla pełnomocnika w Polsce. Umowę sprzedaży u notariusza podpisuje się na samym końcu. Jeśli od końca roku, w którym spadkodawca nabył dom, minęło pięć lat, sprzedaż nie podlega podatkowi dochodowemu.

Krok 1: Ustal, kto dziedziczy

Kupujący, notariusz i sąd wieczystoksięgowy będą chcieli zobaczyć polski dokument wskazujący spadkobierców. Jest nim postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia (Kodeks cywilny, art. 1025 i 1027). Amerykańskie postanowienie sądu spadkowego go nie zastąpi. Wniosek do sądu kosztuje 100 zł (ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 49). Do aktu poświadczenia dziedziczenia każdy spadkobierca musi stawić się u notariusza w Polsce, choć niekoniecznie w tym samym czasie, a konsul takiego aktu nie sporządzi (Prawo konsularne, art. 30). Dlatego spadkobiercy, którzy nie mogą przyjechać, zwykle idą do sądu i powierzają sprawę pełnomocnikowi. Obie drogi porównujemy w poradniku o spadku w Polsce, gdy mieszkasz za granicą.

Krok 2: Wpisz spadkobierców do księgi wieczystej

Każdy właściciel musi niezwłocznie złożyć wniosek o ujawnienie swojego prawa w księdze wieczystej (ustawa o księgach wieczystych i hipotece, art. 35), a notariusz kupującego zaczyna sprawdzanie właśnie od księgi. Opłata sądowa od wpisu na podstawie dziedziczenia wynosi 150 zł (ustawa o kosztach sądowych, art. 42 ust. 3). Jeżeli spadek stwierdził notariusz, może on złożyć wniosek za Ciebie (Prawo o notariacie, art. 95j).

Kto tego nie zrobi, dostanie z sądu ostrzeżenie i miesiąc na złożenie wniosku. Potem sąd może wymierzyć grzywnę od 500 do 10 000 zł (ustawa o księgach wieczystych i hipotece, art. 36).

Krok 3: Porozum się ze współspadkobiercami

Do działu spadku spadkobiercy są współwłaścicielami w udziałach (Kodeks cywilny, art. 1035). Żaden z nich nie sprzeda sam swojego udziału w domu. Bez zgody pozostałych takie rozporządzenie jest bezskuteczne w zakresie, w jakim naruszałoby ich prawa wynikające z przepisów o dziale spadku (art. 1036). Zostają więc trzy drogi:

• wszyscy spadkobiercy sprzedają cały dom razem, zwykle przez jednego pełnomocnika;
• spadkobiercy najpierw dzielą spadek, umową u notariusza albo w sądzie, tak aby dom przypadł jednemu z nich (art. 1037);
• spadkobierca zbywa aktem notarialnym cały swój udział w spadku, a nie w domu (art. 1051 i 1052).

Krok 4: Podpisz właściwe pełnomocnictwo

Sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego (Kodeks cywilny, art. 158), a pełnomocnictwo do czynności wymagającej szczególnej formy musi mieć tę samą formę (art. 99 § 1). Zwykłe upoważnienie z podpisem nie wystarczy.

Z USA najbezpieczniej podpisać pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego u polskiego konsula. Taki akt ma tę samą moc co akt sporządzony przez notariusza w Polsce (Prawo konsularne, art. 28 i 29). Dokument podpisany przed amerykańskim notary public i opatrzony apostille budzi przy nieruchomościach wątpliwości, bo polskie prawo nie pozwala, by o formie rozporządzeń nieruchomościami decydowało miejsce podpisu (Prawo prywatne międzynarodowe, art. 25 ust. 2). Jeśli chcesz z niego skorzystać, najpierw zapytaj notariusza w Polsce. Możliwości opisujemy w poradniku o pełnomocnictwie podpisanym w USA.

Krok 5: Podatek od sprzedaży

Dochód ze sprzedaży nieruchomości w Polsce jest opodatkowany w Polsce także wtedy, gdy sprzedający mieszka za granicą (ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, art. 3 ust. 2b), a umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania z USA na to pozwala. Podatku nie ma, jeżeli sprzedaż nastąpi po pięciu latach liczonych od końca roku, w którym nieruchomość nabył albo wybudował spadkodawca (art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5).

Przy sprzedaży przed upływem pięciu lat podatek wynosi 19% dochodu (art. 30e). Dochód obniżają między innymi udokumentowana cena zakupu zapłacona przez spadkodawcę, zapłacony podatek od spadku oraz spłacone przez spadkobiercę długi spadkowe, zachowki i zapisy (art. 22 ust. 6d). Sprzedaż wykazujesz w PIT-39, który składa się od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku (art. 45). Ulga mieszkaniowa nie pomoże, jeśli kupujesz dom w USA: nowa nieruchomość musi leżeć w Unii Europejskiej, Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Szwajcarii (art. 21 ust. 25).

Podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% płaci kupujący, a pobiera go notariusz (ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, art. 4, 7 i 10). Stany Zjednoczone mają własne zasady zgłaszania pieniędzy otrzymanych z zagranicy; sprawdź je u doradcy podatkowego w USA.

Krok 6: Przelew pieniędzy do USA

Kupujący zwykle płaci na polski rachunek albo do depozytu notarialnego, skąd pieniądze idą za granicę. Przekaz powyżej równowartości 15 000 euro musi przejść przez bank albo instytucję płatniczą (Prawo dewizowe, art. 25). Poza tym Prawo dewizowe nie ogranicza nierezydenta w przesłaniu ceny za granicę.

Jak pomagamy

Prowadzimy sprawę o stwierdzenie nabycia spadku, składamy wniosek do księgi wieczystej, przygotowujemy porozumienie spadkobierców i na podstawie pełnomocnictwa działamy za Ciebie u notariusza. Sprawdzamy też, czy powstał podatek dochodowy, a jeśli tak, składamy PIT-39.

Źródła

Artykuł opiera się na wymienionych niżej aktach. Każdy odnośnik otwiera tekst ogłoszony przez rząd, sprawdzony 20 września 2026 r. Akty obowiązujące otwierają się jako tekst jednolity, akty historyczne są oznaczone razem z datą, od której już nie obowiązują.

• Kodeks cywilnytekst jednolity, Dz. U. 2026 poz. 795
• ustawa o księgach wieczystych i hipotecetekst jednolity, Dz. U. 2026 poz. 1066
• ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnychtekst jednolity, Dz. U. 2025 poz. 1228
• Prawo o notariacietekst jednolity, Dz. U. 2026 poz. 614
• Prawo konsularnetekst jednolity, Dz. U. 2026 poz. 711
• Prawo prywatne międzynarodowetekst jednolity, Dz. U. 2023 poz. 503
• ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznychtekst jednolity, Dz. U. 2026 poz. 592
• ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnychtekst jednolity, Dz. U. 2026 poz. 191
• Prawo dewizowetekst jednolity, Dz. U. 2024 poz. 1131

Artykuł zawiera ogólne informacje o polskim prawie i nie jest poradą podatkową ani prawną w Twojej indywidualnej sprawie. Podstawa prawna: Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795), art. 99, 158, 1025, 1027, 1035-1037, 1051 i 1052; ustawa o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1066), art. 35 i 36; ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228), art. 42 i 49; Prawo o notariacie (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614), art. 95j; Prawo konsularne (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 711), art. 28-30; Prawo prywatne międzynarodowe (tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 503), art. 25; ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 592), art. 3, 10, 21, 22, 30e i 45; ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 191), art. 4, 7 i 10; Prawo dewizowe (tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1131), art. 25. Jeżeli chcesz wiedzieć, jak to wygląda w Twojej sprawie, opisz swoją sytuację.