Czy obywatel USA potrzebuje zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce?

Obywatel USA, który nie ma jednocześnie obywatelstwa polskiego, co do zasady potrzebuje zezwolenia ministra spraw wewnętrznych, żeby nabyć nieruchomość w Polsce. Ustawa zwalnia jednak z tego obowiązku dwie sytuacje, z którymi spotykamy się najczęściej: dziedziczenie po rodzinie i kupno mieszkania. Oba zwolnienia mają granice, które warto znać, zanim powstanie testament albo zostanie podpisana umowa.

Kto jest cudzoziemcem w rozumieniu tej ustawy?

Zgodnie z art. 1 ust. 2 cudzoziemcem jest każda osoba fizyczna, która nie ma obywatelstwa polskiego. Amerykanin, który jest jednocześnie obywatelem polskim, nie jest więc cudzoziemcem w rozumieniu ustawy i przepisy o zezwoleniu w ogóle go nie dotyczą.

Wiele rodzin polonijnych ma obywatelstwo przekazywane z pokolenia na pokolenie, nawet o tym nie wiedząc. Możliwość wykazania go polskimi dokumentami potrafi sprawić, że pytanie o zezwolenie znika. To jeden z praktycznych powodów, żeby potwierdzić obywatelstwo, zanim zajmiesz się nieruchomością. Kupno przez polską spółkę kontrolowaną przez cudzoziemców nie omija przepisów, bo taka spółka również jest traktowana jak cudzoziemiec.

Czy dziedziczenie domu w Polsce wymaga zezwolenia?

Zwykle nie. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy nie stosuje się do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego, czyli takie, które byłyby spadkobiercami, gdyby testamentu nie było. Syn mieszkający w Teksasie, który dziedziczy dom matki pod Rzeszowem, nie potrzebuje zezwolenia, niezależnie od tego, czy dziedziczy z ustawy, czy z testamentu.

Inaczej jest, gdy testament powołuje do spadku kogoś spoza tego kręgu. Zgodnie z art. 7 ust. 3 taki spadkobierca musi uzyskać zezwolenie na podstawie wniosku złożonego w ciągu dwóch lat od śmierci spadkodawcy (ustawa mówi tu o otwarciu spadku). Jeżeli tak się nie stanie, własność nabywają osoby, które byłyby powołane do spadku z ustawy.

Gdy później jeden ze współspadkobierców odkupuje udziały pozostałych, może to być odrębne nabycie. To, czy wymaga zezwolenia, zależy od tego, kto od kogo nabywa, dlatego warto to sprawdzić przed podpisaniem umowy.

Czy mieszkanie w Polsce można kupić bez zezwolenia?

W większości kraju tak. Zgodnie z art. 8 ust. 1 zezwolenia nie wymaga nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali ani lokalu garażowego związanego z potrzebami mieszkaniowymi.

Dom na własnej działce nie jest lokalem i jego kupno co do zasady wymaga zezwolenia. W rodzinie przydaje się wyjątek z art. 8 ust. 1 pkt 4: zezwolenie nie jest potrzebne, jeżeli w dniu nabycia jesteś osobą uprawnioną do dziedziczenia ustawowego po zbywcy w rozumieniu prawa polskiego, a zbywca jest właścicielem nieruchomości co najmniej 5 lat. Typowy przypadek to matka w Polsce, która daruje synowi mieszkającemu w Illinois dom posiadany od dziesięcioleci.

Gdzie zwolnienia przestają działać

Zgodnie z art. 8 ust. 3 żadne z tych zwolnień nie obejmuje nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej ani gruntów rolnych o powierzchni większej niż 1 ha.

Strefa nadgraniczna jest szersza, niż się wydaje. Według art. 12 ust. 1 ustawy o ochronie granicy państwowej obejmuje cały obszar gmin przyległych do granicy państwowej, a na odcinku morskim do brzegu morskiego. Jeżeli tak wyznaczony pas ma mniej niż 15 km szerokości, należą do niej także gminy sąsiednie. W efekcie mieszkanie w nadmorskiej miejscowości może wymagać zezwolenia, a identyczne w głębi kraju nie. Wykaz gmin określa rozporządzenie, więc konkretny adres trzeba sprawdzić.

Jak uzyskać zezwolenie, mieszkając w USA?

Wniosek składa się do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji w Warszawie, pocztą albo elektronicznie. Może go złożyć prawnik w Polsce na podstawie pełnomocnictwa, więc przyjazd nie jest potrzebny. Dokumenty w języku obcym trzeba złożyć razem z tłumaczeniem przysięgłym.

Zgodnie z art. 1a zezwolenie wydaje się, jeżeli nabycie nie zagraża obronności, bezpieczeństwu państwa ani porządkowi publicznemu, a wnioskodawca wykaże więzi z Polską. Pierwszym przykładem takich więzi wymienionym w ustawie jest polska narodowość lub polskie pochodzenie. Liczy się także małżeństwo z obywatelem polskim.

Ministerstwo oczekuje też oświadczenia zbywcy o woli sprzedaży nieruchomości na Twoją rzecz, którym może być umowa przedwstępna, oraz dokumentów pokazujących źródło środków, na przykład zeznań podatkowych albo umowy kredytu.

Według ministerstwa opłata skarbowa wynosi 1570 zł i można ubiegać się o jej zwrot, jeżeli zezwolenie nie zostanie wydane. Ministerstwo podaje, że postępowanie trwa nie dłużej niż dwa miesiące, o ile wniosek jest kompletny, a organy opiniujące zajmą stanowisko w terminie. Zezwolenie jest ważne dwa lata od dnia wydania (art. 3 ust. 2).

Kto nie jest jeszcze gotów do zakupu, może najpierw wystąpić o przyrzeczenie wydania zezwolenia, czyli promesę, za 98 zł. Promesa jest ważna rok i w tym czasie nie można odmówić zezwolenia, chyba że zmieni się stan faktyczny istotny dla sprawy (art. 3d).

Co, jeśli nieruchomość nabyto bez wymaganego zezwolenia?

Zgodnie z art. 6 ust. 1 nabycie sprzeczne z ustawą jest nieważne, a o nieważności sąd orzeka także na żądanie organów władzy publicznej. Art. 5 stanowi, że bez zezwolenia nie można dokonywać czynności prawnych ani wpisów prawa własności. Jeżeli mimo to nieruchomość nabyto bez zezwolenia, księga wieczysta może nie odzwierciedlać ważnego nabycia, a to trzeba uporządkować przed sprzedażą.

Jak pomagamy

Sprawdzamy, czy konkretna nieruchomość i konkretna rodzina wymagają zezwolenia, w tym czy adres leży w strefie nadgranicznej. Gdy zezwolenie jest potrzebne, przygotowujemy i składamy wniosek na podstawie pełnomocnictwa, a Ty pozostajesz w USA.

Artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie. Podstawa prawna: ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jednolity Dz.U. 2017 poz. 2278 ze zm.), art. 1, 1a, 3, 3d, 5, 6, 7 i 8; ustawa z dnia 12 października 1990 r. o ochronie granicy państwowej (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 919), art. 12. Opłaty i czas postępowania według informacji Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji z września 2026 r. To, czy zwolnienie ma zastosowanie, zależy od pokrewieństwa, rodzaju nieruchomości i jej położenia. Jeżeli chcesz wiedzieć, jak wygląda to w Twojej sprawie, opisz nam ją.